Z dôvodu ozrejmenia postupu v oblasti objednávania prác, služieb a činností zverejňujeme nasledovné informácie:
v podmienkach správy založenej na existencii Zmluvy o výkone správy (jedná sa o správu cudzieho majetku) sa proces objednávania prác, služieb a činností riadi postupmi, ktoré musia byť v súlade s príslušnými ustanoveniami platnej legislatívy.
Postupy objednávania sú nasledovné:
1/ Objednávanie prác, služieb a činností realizovaných správcom z dôvodu požiadaviek legislatívy a z toho vyplývajúcich zákonných povinností správcu voči bytovým domom
Objednávanie tohto charakteru sa týka plnenia zákonných povinností správcu pri výkone správcovskej činnosti a deje sa spravidla na základe uzatvárania príslušných zmlúv, resp. objednávok vystavených správcom.
Niektoré z oblastí, ktorých sa dotýkajú zákonné povinnosti správcu:
- a) oblasť dodávok všetkých druhov energií,
- b) oblasť poistenia bytových domov vyplývajúce zo zákona,
- c) oblasť protipožiarnej ochrany bytových domov,
- d) oblasť všetkých druhov zákonom vyžadovaných revízií a kontrol vnútorných sústav bytových domov, kotolní, vyhradených technických zariadení a pod.,
- e) oblasť celoplošnej deratizácie,
- f) oblasť ročného vyúčtovania služieb a pod.
2/ Objednávanie prác potrebných na odstraňovanie havarijných stavov v bytových domoch
jedná sa takisto o zákonnú povinnosť správcu. Vykonáva sa spravidla na základe objednávky vystavenej správcom, ktorej obsahom je objednanie predmetných, pre odstránenie havárie nevyhnutných prác, služieb a činností. V prípadoch použitia finančných prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv, potrebných na odstránenie havarijných stavov, nie je potrebný predchádzajúci súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
3/ Objednávanie prác, služieb a činností realizovaných z podnetu vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Objednávanie takýchto prác sa deje viacerými spôsobmi
- a) na základe iniciatívy zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v rámci drobnej údržby, kde je možné použiť finančné prostriedky pochádzajúce z limitu pre nakladanie s finančnými prostriedkami domu schváleného vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Na práce, služby a činnosti realizované v rámci drobnej údržby nie je potrebný predchádzajúci súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov. O použití finančných prostriedkov v rámci drobnej údržby zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov následne informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- b) na základe spolupráce medzi zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcom. Podkladom pre objednanie takýchto prác, služieb a činností je žiadanka, ktorú môže vystaviť zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov sám, alebo na jeho požiadanie správca. Žiadanka je podkladom k následnej fakturácii zo strany dodávateľa, tvorí neoddeliteľnú súčasť účtovného dokladu a musí byť v každom prípade podpísaná zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- c) na základe spolupráce medzi zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcom. Podkladom pre objednanie takýchto prác, služieb a činností je objednávka, ktorú môže vystaviť výlučne správca. Objednávka je podkladom k následnej fakturácii zo strany dodávateľa, tvorí neoddeliteľnú súčasť účtovného dokladu a musí byť v každom prípade podpísaná zástupcom vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- d) na základe uzatvorenej zmluvy o dielo, resp. zmluvy iného charakteru. Všetky druhy zmlúv uzatvára v tomto prípade správca konajúci v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov dotknutého bytového domu a to z toho dôvodu, že bytové domy nemajú právnu subjektivitu.
V zmysle zákona je nevyhnutné, aby zmluvy podpisované správcom a dodávateľom prác, služieb a činností boli podpísané aj osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov na podpis zmlúv, ich zmien a zániku, pretože iba takto podpísané zmluvy sú záväzné pre všetky zúčastnené strany a spĺňajú legislatívou požadované náležitosti.
Uzatváranie všetkých druhov zmlúv týkajúcich sa objednávania prác, služieb a činností pre bytové domy, okrem prípadov, kedy má správca kompetenciu, resp. povinnosť uzavrieť príslušnú zmluvu zo zákona, alebo zo zmluvy o výkone správy, podliehajú predošlému schváleniu samotnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov formou uznesenia zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov, resp. písomného hlasovania.
Uznesenia ohľadom uzatvárania zmlúv musia byť prijaté v súlade so zákonom a ich obsah musí byť jednoznačný a nespochybniteľný a takisto musia obsahovať splnomocnenie správcu k uzatvoreniu potrebných zmlúv.
Postupy objednávania prác, služieb a činností nezodpovedajúce požiadavkám legislatívy nie je možné realizovať.
V Prievidzi, dňa 08.01.2026