- 10 odsek 36) zákona o bytoch
Na zabezpečovanie prevádzky, údržby, opráv, rekonštrukcie a modernizácie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
Čerpanie prostriedkov môže byť na základe:
A, schválenia výšky prostriedkov hlasovaním na schôdzi domu alebo písomným hlasovaním – objednané práce formou zmluvy alebo objednávky
B, na základe sanácie vzniknutej havárie – nutné okamžite volať servis – vodár, kúrenár, strechár, elektrikár – čerpanie prostriedkov po odsúhlasení faktúry za vykonané práce ZV
C, na základe žiadanky vystavenej ZV – čerpanie do výšky schváleného ročného limitu ZV- žiarovky, osvetlenie, výmena kľúčov- drobné nákupy, svojpomocné opravy maľovanie, súdy ???
D, dohody o vykonaní práce – kuriči, údržbári
E, za energie – schválenie v rámcových dodávateľských zmluvách – napr. teplo PTH , voda Stvak,..
2, Spoločné časti a zariadenia BD
zákon Čl.1 §8a odsek 5) zákona o bytoch
Časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť- základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, miestnosti domu určené na spoločné užívanie – práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne a umiestnenie technologických zariadení- výťah, bleskozvod, vodovodná a teplonosná prípojka, vzduchotechnika , plynová prípojka.
3, Postup objednávania prác a služieb
OSBD objednáva práce a služby na základe kompetencií zo zákona
- formou dodávateľských zmlúv na dodávku energií – teplo
- formou dodávateľských zmlúv alebo objednávok na uskutočňovanie revízii – vyhlášky vyhradených technických zariadení – výťahy, bleskozvody , rozvody plynu, elektroinštalácie, revízie požiarnej ochrany, komíny, tlakové zariadenia
- formou dodávateľských zmlúv – výmena zariadení z hľadiska životnosti – metrológia – vodomery 5 rokov a PRVN 10ročná životnosť
- sanácia havárií
OSBD objednáva práce podľa požiadaviek vlastníkov – schôdza, písomné hlasovanie, žiadanka ZV
4, Pravidlá pre rekonštrukciu bytov
- 11 odsek 4) zákona o bytoch
2) Pri správe domu je správca povinný:
4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať stavebné úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome podliehajúce stavebnému konaniu, ku ktorým je potrebné stavebné povolenie a ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo menil vzhľad domu bez súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými vlastník bytu, nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, spoločných zriadení domu, vrátane odpojenia od spoločných rozvodov, vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku môže vlastník iba v súlade so stavebným zákonom a na základe schválenia nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pred začatím týchto prác je povinný informovať správcu. Vykonávať stavebné úpravy zásahom do nosných stien domu môže vlastník bytu iba na základe vypracovaného statického posudku v súlade so stavebným zákonom a súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
5) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt, nebytový priestor je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru v dome správcovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu, nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca je povinný oznámiť vykonanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru v dome príslušnému stavebnému úradu.
Správca je povinný viesť evidenciu stavebných zásahov do nosných aj nenosných vodorovných aj zvislých konštrukcií bytového domu. Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru musí dať vyhotoviť posudok statikovi – p.Ing. Holička – a na základe jeho rozhodnutia, či sa jedná o stavebný zásach do nosných konštrukcií alebo nie, ďalej konáme. Zo zásahom do nosných konštrukcií musia súhlasiť vlastníci BD a NP a zákonným spôsobom podľa 182/93 – teda schôdzou alebo písomným hlasovaním. Technický úsek následne vyhotovuje stanovisko k takto oznámenej stavebnej úprave bytu alebo nebytového priestoru. Ďalej žiadame doložiť rozhodnutie stavebného úradu – podľa stavebného zákona – kde sa môže jednať o oznámenie udržiavacích prác alebo stavebnú úpravu s rozhodnutím stavebného úradu – začať prerábať byt alebo NP môže stavebník a po vydaní rozhodnutia stavebného úradu.
Stavebný zákon ďalej hovorí že:
– ohlásenie stavebnému úradu postačí pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti,
Podľa zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov stavebná úprava predstavuje takú zmenu existujúcej (dokončenej) stavby, pri ktorej sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby. Takouto stavebnou úpravou môže byť stavebná úprava bytu alebo nebytového priestoru (rekonštrukcia), resp. inštalácia technického zariadenia, ktorá vyžaduje zásah do akýchkoľvek spoločných častí alebo zariadení domu, napríklad do vodorovnej alebo zvislej nosnej konštrukcie, spoločných rozvodov a prípojok.
Ak pri realizácii stavebných prác dochádza k zásahu do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, mali by byť o tom informovaní všetci spoluvlastníci. Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ako podieloví spoluvlastníci, majú mať možnosť vyjadriť sa v danej veci a tým ovplyvniť konečné rozhodnutie.
Vznik nových spoločných častí domu, nových spoločných zariadení domu alebo nového príslušenstva v súčasnosti upravuje § 19 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov.
Pre vznik nových spoločných častí domu, nových spoločných zariadení domu alebo nového príslušenstva vyžadoval súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
5, Komunikáciu VB a NP v dome so správcom zabezpečuje ZV zákon Cl.1 §2 odsek g)
zvolený vlastníkmi bytov a NP v dome. ZV môže byť len vlastník bytu alebo NP v dome. ZV informuje vlastníkov o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. ZV je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov a NP v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a NP v dome.