Zvolávanie schôdzí, písomných hlasovaní a rozhodovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa prísne riadi ustanoveniami zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pre Vašu informáciu boli vybrané najpodstatnejšie časti tohto zákona.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov, alebo písomným hlasovaním.
Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome, to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.
Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.
Ak sa na schôdzi vlastníkov neprijme rozhodnutie, správca alebo rada vyhlásia o tejto veci písomné hlasovanie, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov.
Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania.
Podpis vlastníka na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov.
Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred.
Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä:
- a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkova výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov - d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci na schôdzi vlastníkov
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov, ak ich za vlastníkov podpísala nimi poverená osoba.
Spoločenstvo a správca sú povinní:
- Evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia VB a NP v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
- Viesť zoznam a dokumentáciou súdnych sporov týkajúcich sa domu,
- Priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí VB a NP v dome, predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie.
Pri hlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia podľa ustanovení Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a to buď nadpolovičnou väčšinou, dvojtretinovou väčšinou alebo štvorpätinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
1/ Nadpolovičnou väčšinou sa prijímajú rozhodnutia v prípade, ak sa hlasuje o:
|
a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve, b) voľbe alebo odvolaní predsedu, c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva, d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva, e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, f) výške platby za správu, g) zmene formy správy, h) výške odmeny zástupcu vlastníkov, i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia, k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome, l) súhlase so stavebnou úpravou,15ab) ktorou sa zasahuje do spoločných častí domu, do spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku, m) súhlase so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, o) podaní návrhu na exekučné konanie12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome, p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8, s) prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku. |
|
|
2/ Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o |
|
|
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, |
|
|
b) zmluve o úvere alebo jej zmene, |
|
|
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, |
|
|
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene, |
|
|
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť, |
|
|
f) stavebnej úprave, ktorou vznikne nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo alebo zanikne spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu alebo príslušenstvo, |
|
|
g) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku. |
|
|
3/ Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o |
|
|
a) prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, |
|
|
b) prístavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom.15b) |
|
|
4/ O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania. |
|
|
5/ Súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona15c) v spoločných častiach bytového domu. |
|
|
6/ Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. |
|
|
7/ Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka. |
Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
Gestori
Každému zástupcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov pomáhajú pri plnení jeho povinností tzv. gestori, ktorými sú zamestnanci OSBD. Domy v správe OSBD sú pridelené zamestnancom podľa lokality bydliska zamestnanca, resp. dostupnosti. Gestori napĺňajú funkciu tzv. „pravej alebo predĺženej ruky“ zástupcov vlastníkov, podľa možnosti pomáhajú zástupcom a koordinátorom pri zorientovaní sa vo vzniknutých problematikách, získavajú a postupujú im dostupné informácie, ako od správcu tak aj od iných inštitúcií. Gestor má zároveň za úlohu byť súčinný pri organizovaní schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov každého jednotlivého domu so zástupcom tak, aby termín schôdze bol vytýčený a schôdza zorganizovaná minimálne jeden krát za rok v zmysle platných legislatívnych noriem. Gestori bežne komunikujú so zástupcami vlastníkov a koordinátormi osobne, elektronicky a telefonicky. O kontakte a obsahu komunikácie je každým zamestnancom vyhotovený písomný záznam.