A: Aké povolenia je potrebné získať ešte pred montážou vonkajšej jednotky klimatizácie na fasádu.
1/ Požiadať ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov o vyjadrenie súhlasu s montážou vonkajšej klimatizačnej jednotky na fasádu. Je nevyhnutné získať súhlas najmenej nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, keďže klimatizačná jednotka bude umiestnená na časť domu, ktorá je vo vlastníctve všetkých formou spoluvlastníctva.
2/ Na základe získaného súhlasu ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov požiadať o stanovisko správcu budovy. V prípade, že súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov bol získaný v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a obsahuje všetky podmienky, ktoré je pri montáži klimatickej jednotky potrebné v zmysle legislatívy splniť, svojím obsahom stanovisko správcu spravidla podporuje vôľu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Bez súhlasu nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov správca súhlasné stanovisko NEVYDÁ !!!
3/ Montáž klimatizácie ohlásiť miestne príslušnému stavebnému úradu. V zmysle Zákona 25/25 Z. z. Stavebný zákon to síce nie je povinnosť, ale z dôvodu právnej istoty správca splnenie si ohlasovacej povinnosti ODPORÚČA !!!
4/ Montáž klimatizácie realizovať výlučne prostredníctvom odborne spôsobilej osoby, dbať na estetické a hlukovo vyhovujúce riešenie.
5/ Odvod kondenzátu zabezpečiť tak, aby nepredstavoval problém pre ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
B: Umiestnenie klimatizácie na fasáde loggie
V niektorých prípadoch je umiestnenie vonkajšej klimatizačnej jednotky možné len na fasádu loggie, resp. na loggii samotnej. Aj keď ide podľa zákona aj v tomto prípade o spoločnú časť domu, práve tu sa to najčastejšie povoľuje. Nemusia tu totiž vzniknúť až také problémy so zatepľovacím systémom a porušením fasády. Aj v tomto prípade sa však odporúča získanie súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome tak, ako to bolo uvedené v predošlom texte.
C: Čo platí vo všeobecnosti
1/ Problematickým sa javí umiestnenie klimatizačných jednotiek na zateplené fasády bytových domov.
2/ Správca vám nevydá súhlasné stanovisko pri výraznom ovplyvnení architektonického vzhľadu budovy a ani vtedy, ak nedisponujete súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, získaným v súlade s požiadavkami zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
3/ Je nevyhnutné, aby montáž klimatizačnej jednotky vykonala odborne spôsobilá osoba a klimatizácia musí mať samostatný rozvod elektriny.
D: Ako zabezpečiť odvod kondenzátu
Pri riešení odvodu kondenzátu je dôležité umiestnenie klimatizácie. Potrebné je zvoliť jej správnu polohu a následne odvod kondenzátu zabezpečiť tak, aby bol odvádzaný v miernom spáde smerujúcom do vonkajšieho priestoru. Je však potrebné myslieť na to, aby vyústenie kondenzátu nevadilo ostatným obyvateľom a aby končilo na mieste, kde nebude predstavovať pre ostatných vlastníkov bytov problém.
E:Právo inštalácie
1/ Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo zabezpečiť si kvalitnejšie bývanie.
2/ Mnohí vlastníci bytov v bytových domoch sa nikoho na nič nepýtajú a zrealizujú si montáž klimatizácie bez akejkoľvek komunikácie so správcom, ostatnými vlastníkmi alebo stavebným úradom. Tým sa však dopúšťajú porušenia zákona.
3/ Je potrebné si uvedomiť, že o použití spoločných častí a zariadení bytového domu, v ktorých alebo na ktorých, sú tieto zariadenia inštalované, rozhodujú podľa § 14b, ods. (1), písm. m), všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu, pretože tieto nie sú vlastníctvom jednotlivca, ale všetkých spoluvlastníkov a platia pre všetkých rovnaké pravidlá určené zákonom č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení.
Nie je možné do nich zasahovať na základe individuálneho rozhodnutia. Fasáda je spoločnou časťou bytového domu tak, ako aj loggie, balkóny a terasy v zmysle § 2 ods. (3), písm. g), zákona č. 182/1993 Z. z. s právom výlučného užívania v zmysle § 19.
4/ Ak by došlo k poškodeniu spoločných častí a zariadení bytového domu, je vlastník, ktorý takúto škodu svojim konaním osobne alebo vydaním pokynu na inštaláciu realizačnej firme spôsobil povinný ju aj vysporiadať. Pri poškodení fasády to môže byť veľký rozsah, pretože sa nejedná len o miesto vniknutia vody pod zateplenie, ale o následnú opravu celej poškodenej časti fasády.
F: Pre objasnenie, niekoľko relevantných ustanovení zákona spojených s danou problematikou
- 2, ods. (3), písm. g)Spoločnou časťou domu je časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu, ktorá je určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne.
- 14b ods. (1), písm. m) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o súhlase so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak.
Znamená to, že vlastník a už vôbec nie len užívateľ bytu, nie je oprávnený vykonať takýto zásah do spoločného majetku ostatných spoluvlastníkov bez ich predchádzajúceho súhlasu a to hlasovaním na schôdzi, alebo písomným hlasovaním.
Vlastník má práva, ale aj povinnosti a preto upozorňujeme aj na ostatné časti právneho predpisu zákona č.182/1993 Z. z. , ktoré vymedzujú hranice, čo vlastník môže a čo nie.
- 11 ods.(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
- 11 ods.(2)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach domu alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú.
- 11 ods. (5)Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru.
- 11, ods. (8)Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.
ODPORÚČANIE SPRÁVCU NA ZÁVER
1/ Neinštalovať klimatizačné jednotky svojpomocne, ale výlučne prostredníctvom odborne spôsobilej osoby.
2/ Preferovať inštaláciu klimatizačnej jednotky na loggiu, balkón alebo terasu, so zberom kondenzačného výtoku do nádoby, ideálne uložením na podstavec alebo podlahu loggie, nie na zábradlie alebo zateplenú fasádu.
3/ Je vhodné, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov touto problematikou zaoberali na schôdzi vlastníkov a prijali súbor pravidiel, ktoré je potrebné dodržať pri osádzaní vonkajších klimatizačných jednotiek na fasádu bytového domu, resp. na loggiu alebo balkón, formou uznesenia zo schôdze, resp. písomného hlasovania.
Ak sa totiž v bytovom dome stanovia jednotné pravidlá, následne je jednoduchšia kontrola ich dodržiavania a záujemcovia o inštaláciu vonkajšej klimatizačnej jednotky na fasáde bytového domu, resp. na loggii alebo balkóne majú jasno v tom, čo všetko musia splniť.