Dôležité zmeny v novele Zákona 182/1993 Z. z. účinnej od 1.11.2018

Domov / Oznamy / Dôležité zmeny v novele Zákona 182/1993 Z. z. účinnej od 1.11.2018

Dôležité zmeny v novele Zákona 182/1993 Z. z. účinnej od 1.11.2018

 Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov používajú obyvatelia Slovenskej republiky takmer denne, a to vedome, či väčšinou aj nevedome, pretože prevažná časť z nich býva v bytových domoch. Takisto ho pri svojej činnosti využívajú aj všetky subjekty poskytujúce služby v predmetnej oblasti, najmä správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „spoločenstvá“).

Dňa 13.9.2018 parlament schválil novelu zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. V Zbierke zákonov vyšla pod číslom 283/2018 Z. z., zmeny nadobudnú účinnosť dňom                    1. novembra 2018.

Počas legislatívneho procesu sa návrh zákona vyvíjal a v podobe ako ho schválil parlament z nej bol vypustený napríklad veľa diskutovaný návrh na zaradenie balkónov, lodžií a terás do spoločných častí domu.

Problematika spoločných častí domu, spoločných zariadení a príslušenstva nebola v doteraz platnom znení zákona upravená dostatočne. Novela zákona zavádza možnosť zriadenia vecného bremena, či právo výlučného užívania konkrétneho vlastníka. Právo výlučného užívania môže vyplývať zo stavebnotechnického alebo účelového určenia, alebo z v prvej zmluve o prevode alebo o ňom rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov. Samostatný prevod práva výlučného užívania nie je prípustný.

Novela v § 2 dopĺňa odseky 13, 14, 15, ktorými definuje pojem „garáž“ a zavádza nové pojmy ako „garážové stojisko“, „skladový priestor“ čo si vyžiadala najmä prax pri výstavbe nových bytových domov.

V § 2 ods. 13 je uvedené, že „Garážou“ v dome sa na účely tohto zákona rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Do súčasnosti bola „garáž“ definovaná v zákone č. 50/1976 Zb. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) konkrétne v § 43c ako tzv. „nebytová budova“

V § 2 ods. 14, je uvedené, že Garážovým stojiskom sa na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.  Ide o tzv. hromadné garáže, kde sú jednotlivé stojiská vyznačené len vodorovným značením a nespĺňajú definíciu samostatného nebytového priestoru. Doterajšia právna úprava spôsobovala značné komplikácie najmä pri prevode vlastníckeho práva, a to s ohľadom na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov v zmysle § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník , nakoľko garážové stojiská väčšinou nebývajú vyčlenené samostatne, ale predstavujú len spoluvlastnícky podiel jednotlivých spoluvlastníkov v bytovom dome, ktorí si garážové stojisko zakúpili a majú ho zväčša označené určeným číslom alebo písmenom a podobne. Novela v nadväznosti na uvedené zavádza v § 20a tzv. výlučné právo užívať garážové stojisko, ktoré je spojené s vlastníctvom určitého spoluvlastníckeho podielu na garáži. S prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži prechádza na majiteľa aj toto užívacie právo, samostatný prevod alebo prechod výlučného práva bude neprípustný. Spoluvlastník garáže však môže prenechať garážové stojisko do užívania inej osobe bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže. Podstatným prvkom úpravy je vylúčenie zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov garáže za podmienky, ak sa spoluvlastnícky podiel na garáži prevedie súčasne s bytom alebo nebytovým priestorom v tom istom dome alebo ak pôjde o prevod na iného spoluvlastníka bytu či nebytového priestoru. Výlučné právo užívať garážové stojisko sa bude zapisovať do katastra nehnuteľností formou poznámky. Prechodné ustanovenia deklarujú, že zápis garážových stojísk vykonaných do účinnosti novely sa bude považovať za právo na výlučné užívanie garážového stojiska. V ostatných prípadoch sa budú môcť vlastníci písomne dohodnúť, kto bude užívať určité garážové stojiská.

Obdobný právny režim ako pri garážových stojiskách sa bude vzťahovať aj na skladové priestory (§ 2 ods. 15), ktoré nie sú samostatnými nebytovými priestormi a ktoré sú spravidla prevádzané spolu s bytmi.

V § 2 ods. 15 sa uvádza, že skladovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.

Úprava náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru

Najmä z dôvodu obsolentnosti, ako aj z dôvodu novej zákonnej úpravy v ostatných ustanoveniach poslednej novely boli upravené či vypustené niektoré náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (ďalej aj „zmluva o prevode“), upravené v § 5 zákona:

– vypustená je povinnosť zistenia technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada (pôvodne stanovené v § 5 ods. 1 písm. f) zákona),

– prílohou zmluvy o prevode už nie je „vyhlásenie“, ale „potvrdenie“ správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv,

– v prípade prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome už nie je vyžadované vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru (pôvodne stanovené v § 5 ods. 2 zákona),

– s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností už nie je povinnosť predkladať dokumentáciu, z ktorej by bola zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva, pretože táto dokumentácia je už v katastri nehnuteľností evidovaná od prvého vkladu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome (pôvodne stanovené v § 5 ods. 5 zákona),

– k prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa v zmysle novely pripájajú nielen situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku, ale aj vyznačenie garážových stojísk a skladových priestorov.

Správa domu a právne postavenie subjektov výkonu správy domu

Súčasná právna úprava sa dopĺňa, resp. mení § 6 ods. 1 v ktorom je explicitne stanovená povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zabezpečiť výkon správy domu niektorou formou, spoločenstvom alebo prostredníctvom správcu. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Doterajšia právna úprava síce definovala ktorý subjekt vykonáva správu bytov a nebytových priestorov, ale neudávala presne časový rámec voľby tohto subjektu.

Uzatváranie zmlúv so subjektmi vykonávajúcimi správu domu

V zmysle § 6 ods. 3 naďalej platí, že na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve.

Novela zákona explicitne stanovuje, že v prípade uzatvorenia viacerých zmlúv od 01.11.2018 už nebude platiť domnienka, že zmluvy uzatvorené v rozpore s § 6 ods. 3 sú neplatné, ale nové znenie ods. 4 expressis verbis stanovuje, že platná je len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.

Novela v § 8a ods. 1 upravuje spôsob uzatvorenia zmluvy o výkone správy. Zmluva o výkone správy sa považuje za uzavretú už prijatím rozhodnutia vlastníkov, podpisuje ju iba správca a osoba poverená vlastníkmi, pričom pravosť ich podpisu musí byť úradne osvedčená. Správca je povinný doručiť schválenú zmluvu a úplné znenie pri každej zmene každému vlastníkovi.

V prípade, ak je založené spoločenstvo vlastníkov, v menších bytových domoch (do osem bytov a nebytových priestorov) sa nebude musieť zriaďovať rada ako orgán spoločenstva. Jej právomoci preberie zhromaždenie, vrátane práva zvolávať zhromaždenie v zmysle § 7c ods. 6.

Podstatná zmena nastala aj v § 8a ods. 7, v zmysle ktorej v prípade zmeny vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa nebude vyžadovať osobitný právny úkon pristúpenia k zmluve o spoločenstve/zmluve o výkone správy, ale pristúpenie vlastníka nastane priamo zo zákona. Slovné spojenie „je povinný pristúpiť“ v druhej vete sa nahrádza slovom „pristupuje“.

Nanovo sa upravuje inštitút zástupcu vlastníkov, ktorým môže v zmysle druhej vety § 8a ods. 5 byť iba vlastník bytu alebo nebytového priestoru, precizujú sa jeho kompetencie. V prechodných a záverečných ustanoveniach zákonodarca myslí aj na situáciu, kedy zástupca vlastníkov nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. V takomto prípade si zvolia vlastníci bytov a nebytových priestorov nového zástupcu vlastníkov do 30. júna 2019.

Novela v § 9 ods. 2 zjednocuje úpravu zodpovednosti za riadnu úhradu pohľadávok, ktoré vznikajú správou domu. Správca ani spoločenstvo nebudú zodpovedať primárne svojim majetkom, ale len vo výške finančných prostriedkov akumulovaných vlastníkmi. V prípade ak vlastníci neuhrádzajú riadne prostriedky na ktorých sa dohodli, zodpovednosť za nepokryté úhrady znášajú v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu určeného podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu všetkých v dome v zmysle § 5 ods. 1 písm. b). Uvedené však neznamená vylúčenie zodpovednosti správcu alebo spoločenstva za škodu, ktoré spôsobia porušením povinností, ktoré im zo správy vyplývajú.

Správca bude môcť aj bez súhlasu vlastníkov odstrániť poruchy spoločných častí, zariadení domu a príslušenstva za podmienky, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok a o odstránení havarijného stavu a o jeho finančnom krytí nemôžu rozhodnúť vlastníci z dôvodu časovej tiesne v zmysle § 9 ods. 4.

Zvýšenie prehľadnosti zabezpečí zavedenie povinnosti evidencie a uchovávania dokumentov zo strany správcu či spoločenstva v § 9 ods. 5. Uvedené sa vzťahuje na všetky rozhodnutia, zápisnice, oznámenia o výsledkoch písomných hlasovaní ako aj dokumentáciu k súdnym sporom. Vlastník má právo nahliadať do dokumentácie a robiť si z nej výpisy, odpisy a kópie.

V aplikačnej praxi vznikali zložité procesné situácie v prípade súdnych konaní, najmä v súvislosti s otázkou kto je strana sporu. V záujme zlepšenia vymožiteľnosti a zrýchlenia súdneho konania bude zo zákona konať za vlastníkov spoločenstvo alebo správca, a to bez ohľadu na zmenu vlastníckych práv v dome po začatí súdneho konania. Zastúpenie trvá pokiaľ sa v konaní nepreukáže rozpor záujmov v zmysle § 9 ods. 7.

Pri zastupovaní vlastníkov na základe plnomocenstva v zmysle § 14 ods. 4 sa výslovne stanovuje, že súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz ako má splnomocnenec hlasovať v konkrétnych otázkach. To neplatí, ak mu bola udelená generálna plná moc. V prípade hlasovania týkajúceho sa voľby určitej funkcie, bude daný kandidát z hlasovania vylúčený. Splnomocnená osoba bude povinná preukázať sa plnomocenstvom rade alebo zástupcovi vlastníkov a je povinná predložiť na nahliadnutie aj inému vlastníkovi, ktorý o to požiada.

V § 14b zákona sa sprehľadňuje úprava aj vo vzťahu k hlasovaciemu kvóru. Taxatívne vymenúva prípady kedy je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov, kedy súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov a kedy súhlas všetkých vlastníkov. V ostatných prípadoch je postačujúci súhlas väčšiny prítomných vlastníkov, respektíve osôb, ktoré sa zúčastnili písomného hlasovania.

Deklarovaným cieľom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obidvomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov).

Podľa zámeru tvorcov novely má nová úprava odstrániť nesystémovosť a neprehľadnosť súčasného znenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nová úprava má priniesť jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi, zaviesť mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu a účinnejšie mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domov, pričom zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov. Obsahom tohto príspevku je prehľad jednotlivých zmien v zákone, ale aj návrh predbežných opatrení na predchádzanie problémom s ich aplikáciou, ako aj poukázanie na niektoré ťažšie identifikovateľné spojitosti medzi novelizovanými ustanoveniami.

V ďalšom texte je naznačená zmena procesu rozhodovania vlastníkov, k akým najvýraznejším zmenám v rozhodovaní došlo a čo je potrebné vedieť v rámci rozhodovania na schôdzi vlastníkov, resp. zhromaždení alebo pri písomnom hlasovaní, aby boli rozhodnutia platné a v súlade so zákonom aj po poslednej novele zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov s účinnosťou od 1.11.2018.

Ako sa teda zmenil spôsob rozhodovania vlastníkov po novele Zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov od 1.11.2018?

V tejto súvislosti došlo okrem iného k spresneniu a doplneniu legálnej definície správy domu, ako aj k ďalším viacerým úpravám.

Podstatou ďalšieho textu  bude najmä na § 14, ktorý prešiel kompletnou úpravou a §14a a §14b, ktoré boli doplnené.

V novele bol upravený § 14, ktorý aktuálne upresňuje základné pojmy, ktoré sú známe z predošlého znenia a to, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, ako aj to, že za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor. Ďalej sa špecifikuje, kde sa prijímajú rozhodnutia vlastníkov.

Zákonné znenie § 14 po novele:

(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.

(2) Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.

(3) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.”

Je možné splnomocniť inú osobu na zastupovanie pri rozhodovaní?

Áno, podľa § 14 ods. 4 je možné naďalej splnomocniť inú osobu, aby vlastníka pri hlasovaní zastupovala. Zákon však taxatívne vymedzuje aj koho vlastník nemôže splnomocniť na zastupovanie pri hlasovaní.

Zákonné § 14 ods. 4 znenie po novele:

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie

  1. a) správcu,
  2. b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe,
  3. c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.

Za § 14 sa vložil § 14a, ktorý upresňuje proces realizovania schôdzí vlastníkov, ale aj písomných hlasovaní a § 14b, ktorý upravuje rozhodnutia vlastníkov.

Čo je nové na schôdzi vlastníkov?

Podľa § 14a ods. 1 naďalej schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov alebo predseda.

Termín, miesto a program schôdze vlastníkov musia byť vlastníkom oznámené najneskôr 7 dní vopred. (Doposiaľ to bolo 5 pracovných dní v prípade schôdze vlastníkov).

Schôdzu vedie predseda alebo správca, ak sa vlastníci nerozhodli inak.

Čo je nové pri písomnom hlasovaní?

Termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom oznámené najneskôr          7 dní vopred.

V prípade písomného hlasovania sa zavádzajú tzv. overovatelia. Títo najmenej dvaja overovatelia overujú podpis vlastníka na hlasovacej listine a sú prítomní pri podpise. Overovatelia písomného hlasovania musia byť zvolení na schôdzi vlastníkov. Novinkou je aj to, že po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov, zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.

Podľa § 14a ods. 4 zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.

Čo musí obsahovať zápisnica?

Je to najmä termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu, znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov, iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci na schôdzi vlastníkov, otázky písomného hlasovania a jeho výsledky, meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.

Podľa § 14a ods. 6 zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.

Poverená osoba, kto je to?

V zmysle § 14a ods. 7 platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov v dome. Novinkou je to, že všetky zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzne pre všetkých vlastníkov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi poverená osoba.

Kedy má vlastník právo obrátiť sa na súd?

Novelou sa upresnilo aj právo prehlasovaného vlastníka obrátiť sa do 30 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd oproti doterajšiemu zneniu, kde to bolo 30 kalendárnych dní. A upresnilo sa aj znenie v prípade, ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, v takom prípade má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia o výsledku hlasovania, doteraz to bolo od hlasovania.

Čo je nové pri rozhodovaní, ako sa rozhoduje a koľko hlasov je potrebných na rozhodovanie?

  • 14b upravuje rozhodovanie vlastníkov rôzne v závislosti od predmetu hlasovania nasledovne:
  • nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
  • dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
  • súhlasu všetkých vlastníkov,
  • nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi alebo sa

zúčastnili písomného hlasovania.

 

Ďalej je v § 14b upravené aj rozhodovanie o tej istej veci do jedného roka v závislosti od predmetu hlasovania nasledovne:

  • dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,
  • štvorpätinovou väčšinou všetkých vlastníkov,
  • nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov.

Pre komplexnosť, v ktorom prípade je potrebný konkrétny počet hlasov je celé znenie § 14b nasledovné:

 

(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

  1. a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,
  2. b) voľbe alebo odvolaní predsedu,
  3. c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,
  4. d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,
  5. e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,
  6. f) výške platby za správu,
  7. g) zmene formy správy,
  8. h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,
  9. i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi,
  10. j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
  11. k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
  12. l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
  13. m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,
  14. n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome, vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
  15. o) podaní návrhu na exekučné konanie,12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome,
  16. p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,
  17. r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.

(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

  1. a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
  2. b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
  3. c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
  4. d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
  5. e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
  6. f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.

(3) Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.

(4) O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

(5) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

(6) Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.”.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že touto novelou bolo zrušené tzv. “hlasovanie po hodine”, ktoré stratilo opodstatnenie.

Na všetky tieto novinky je potrebné pamätať pri rozhodovaní od 1.11.2018, nakoľko k tomuto termínu nadobudla novela zákona účinnosť.